✅  Ce n’est pas une loi, mais une recommandation contraignante émise par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) en septembre 2022, rendue effective depuis le 1er janvier 2023.

→ Les banques françaises doivent respecter ce plafond de 35% d’endettement dans 90% des dossiers. Elles peuvent déroger pour 10% des dossiers, mais uniquement si le profil est solide (CDI > 2 ans, apport conséquent, patrimoine, etc.).

📌 Ce taux inclut l’assurance emprunteur. Certaines banques l’excluent encore, mais la tendance est à l’inclusion systématique.

💡 En 2025, aucune modification n’a été annoncée — le taux de 35% reste la norme absolue pour les dossiers “standards”.

✅ Les banques acceptent :

✅ Salaires nets (CDI ou CDD > 2 ans avec historique)
✅ Revenus locatifs nets (après charges et impôts, plafonnés à 70% du brut pour les non-professionnels)
✅ Pensions retraite / invalidité (stables et durables)
✅ Allocations familiales (si enfants à charge, souvent plafonnées à 50%)
✅ Revenus de gérance SARL / dividendes (sous conditions : 2-3 ans d’historique, comptes certifiés)

❌ Non acceptés ou très limités :

• Revenus d’auto-entrepreneur < 2 ans
• Primes non garanties (ex. : primes variables non contractualisées)
• Revenus de plateformes (Uber, Airbnb) sans déclaration fiscale solide
• RSA, allocations chômage (sauf reconduction longue)

📌 Astuce : Si vous êtes en CDD ou intérim, certaines banques exigent un “taux de remplissage” de 80% sur 24 mois.

✅ Les banques déduisent toutes les dettes mensuelles récurrentes et contractuelles, notamment :

• ✅ Mensualités de crédit auto, conso, revolving, rachat de crédit
• ✅ Pensions alimentaires (obligatoires, justifiées par jugement)
• ✅ Loyers en cours (si vous êtes locataire ET que vous gardez le logement après l’achat)
• ✅ Prêts étudiants en remboursement
• ✅ Crédits à la consommation en cours

⚠️ Ne sont PAS déduits :

• Abonnements (Netflix, téléphone, etc.)
• Factures variables (EDF, eau, courses)
• Impôts sur le revenu (sauf si mensualisés et justifiés)

📌 Important : Si vous avez un découvert bancaire permanent, certaines banques l’assimilent à une charge et l’intègrent dans le calcul.

Non. Si votre conjoint n’est pas signataire du prêt, son salaire ne peut pas être inclus dans le calcul de la capacité d’emprunt.

Mais attention :

→ Si vous vivez en concubinage ou PACS, et que vous avez des comptes joints ou des crédits communs, la banque pourra exiger de connaître ses revenus pour évaluer le “reste à vivre”.

→ En cas de mariage sous régime de communauté, même sans co-emprunt, certaines banques demandent une déclaration des revenus du conjoint pour évaluer la stabilité financière du foyer.

💡 Conseil : Même si vous empruntez seul, déclarez les charges communes (ex. : loyer, crédits auto du conjoint) si elles impactent votre trésorerie mensuelle.

✅ Depuis 2022, le HCSF impose que le taux d’endettement de 35% inclue l’assurance emprunteur.

→ Donc, si votre mensualité “hors assurance” est de 1 200 €, et que votre assurance coûte 100 €/mois, votre taux d’endettement sera calculé sur 1 300 €.

📌 Exemple :
Revenus nets : 4 000 € → 35% = 1 400 € max de charges totales
Si vous avez déjà 300 € de crédits → reste 1 100 € pour prêt + assurance
→ Donc, prêt max = 1 000 € + assurance 100 € = OK

⚠️ Beaucoup d’emprunteurs oublient ce point et se retrouvent recalculés à la baisse en banque.

💡 Astuce : Comparez les assurances (deleguez !) — économiser 20 €/mois sur l’assurance = 20 € de plus pour votre prêt.

✅ Oui, dans 10% des dossiers maximum, les banques peuvent accorder des dérogations.

Conditions typiques pour dépasser 35% :

✅ Apport personnel > 20% du prix d’achat
✅ Profil “prime” : CDI cadre > 3 ans, revenus > 5 000 €/mois, patrimoine
✅ Projet “coup de cœur” avec forte plus-value (ex. : T3 à Paris intramuros)
✅ Taux d’intérêt bas (< 3%) et durée < 20 ans
✅ Reste à vivre confortable (> 1 200 €/mois pour un couple après toutes charges)

📌 En 2025, les dérogations sont plus rares qu’en 2021-2022. Les banques sont très strictes. Même avec un bon profil, préparez des justificatifs solides (3 derniers bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de compte).

💡 Certaines banques mutualistes (Crédit Mutuel, Caisse d’Épargne) sont plus flexibles que les banques privées (BNP, LCL).

✅ Utilisez la formule de calcul du capital empruntable :

Capital = Mensualité × [1 – (1 + taux/12)^(-durée×12)] / (taux/12)

Mais en pratique, voici la méthode simple avec notre outil :

1. Entrez vos revenus et charges → obtenez votre mensualité max (ex. : 1 300 €)
2. Choisissez une durée de prêt (ex. : 25 ans = 300 mois)
3. Appliquez un taux d’intérêt moyen actuel (ex. : 3,80% en avril 2025)
4. Ajoutez le coût de l’assurance (ex. : 0,20% du capital/an → ~50 €/mois pour 200 000 €)

📌 Exemple concret :

• Mensualité max disponible pour le prêt : 1 300 €
• Moins assurance estimée : 100 € → reste 1 200 € pour le capital + intérêts
• Taux : 3,80% sur 25 ans
  → Capital empruntable ≈ 228 000 €

💡 Bonus : N’oubliez pas d’ajouter les frais de notaire (7-8% pour ancien, 2-3% pour neuf) → Si vous empruntez 228 000 €, le prix d’achat max sera d’environ 245 000 € (si apport couvre les frais).